профессиональное продвижение отелей
Header

11 причин, почему не следует строить отель.

Декабрь 21st, 2013 | Victor in Блог | Новости компании | Общая информация

Postroit otel riski

автор: Бычков Виктор

Хочу добавить ложку дегтя в бочку меда под названием «гостиничный бизнес один из самых рентабельных». За практику консультирования отелей я встретил много разочаровавшихся собственников и в этой статье постараюсь обобщить неудачный опыт гостиничного «девелопмента».

Итак, почему не стоит строить отель:

  • 1. Временной отрезок между вложением (заморозкой) первых денег и началом окупаемости составляет годы. Я не стану говорить конкретные сроки, т.к. проекты отличаются, так же как и методы строительства и финансирования. Факт в том, что деньги замораживаются и могут разморозиться только при условии: запуска и грамотной эксплуатации будущего отеля, отсутствия ошибки в концепции, что рынок не изменился, пока отель строился или не изменился в первые годы эксплуатации и т.д. Много «если»…
  • 2. К слову сказать, период окупаемости для отелей также не добавляет этому бизнесу очков. В нынешней ситуации в лучшем случае от 5 до 7 лет, а то и выше 7. И это после запуска отеля, а не с момента строительства и первых вложений. Т.е. рассчитав стандартный проект, получится, что при условии выполнения всех «если» прибыль составит около 15%-20% годовых, если учесть, что первые деньги начинают замораживаться за годы до начала отдачи. Как получить 15%-20% в год более простыми способами я вам говорить не буду.
  • 3. Пока вы думаете, где взять деньги на завершение проекта, рядом очень быстро может построиться современный сетевой отель по международным стандартам. И на самом деле, будет даже хорошо, если он откроется быстрее вас – может вы и передумаете доделывать ваш отель и быстро переформатируете здание под что-нибудь другое. Или рынок сделает другой вираж, и вы останетесь без той клиентуры, на которую рассчитывали изначально.
  • 4. Если вы не строите малый отель, где могли бы работать самостоятельно, то вам придется нанимать «команду профессионалов». И если вы еще не стали параноиком пока строили отель, то, скорее всего, это с вами случится после запуска. Вам очень даже может показаться, что вас обворовывают на всем, начиная от закупки продуктов, заканчивая комиссией для booking.com. Потом, конечно, вы во всем разберетесь, решив, наконец, во всем разобраться самостоятельно, что вы не планировали делать никогда. Но сколько нервов это будет стоить вам и вашим бывшим управленцам!
  • 5. Если вы думаете, что учить, лечить и вести отельный бизнес могут все, то вы не правы. Ваш «отель-игрушка» может быстро стать самым проблемным активом, находящимся на подсосе. Так что, если хотите поиграть, то возьмите чужой отель в аренду, поиграйте и отдайте. Так вы и любопытство удовлетворите, и людям аренду заплатите, и сэкономите кучу денег.
  • 6. Нормального персонала нет! А если есть, то ему нужно платить больше денег для данной квалификации. У наших людей отсутствуют внутренние мотивы быть прислугой, нет некоего «гена гостеприимства». И тут не стоит винить нашу образовательную систему, мол, нет нормальных университетов или ПТУ, чтоб выпускали официантов, горничных, администраторов и охранников. Человека нельзя научить хотеть быть услужливым. Это или есть, или, как у нас, нет.
  • 7. Отельный бизнес всегда на виду у всех проверяющих органов. Налоговая, СЭС, пожарники, охрана труда, экологи – все придут лично знакомиться.
  • 8. Гостиничный продукт не складируется. К примеру, ваш альтернативный бизнес это торговля антиквариатом. Вы купили антиквариат, поставили его в чулан и пусть он там дорожает. В отеле все совсем наоборот – продукт портится быстрее, чем молоко. При этом весь персонал в сборе, батареи топятся, продукты киснут, а гостей нет.
  • 9. Гостиничный продукт не транспортируется. Мало того, что его нельзя взять со склада, его еще и нельзя привезти туда, где в нем сегодня есть спрос.
  • 10. Вы не можете контролировать качество производимого вами продукта. Продукт производится в момент его потребления, и вы не можете постоянно присутствовать при этом процессе. Человеческий фактор во всем. Вот если бы вы вложили деньги в производство водки, вы лично могли бы дегустировать хоть каждую партию.
  • 11. И главное: отельный бизнес дорогой на входе, это правда. Но выйти из него невозможно! Т.е. будущий собственник, начиная строить отель, лезет в гору, с которой никогда не спустится, чтоб идти дальше. Причина понятна – гостиничная недвижимость очень трудно переформатируется под что бы то ни было другое. В лучшем случае из нее получается подобие офисного центра или общежитие.

Как же все-таки построить отель и не пожалеть?

  • 1. При проектировании всегда думайте, как еще можно использовать это здание. Квартиры, офисы, детский сад, больничные палаты и кабинеты?
  • 2. Думайте на десять лет вперед. Изучите европейский, а лучше штатовский опыт концепций вашего предполагаемого отеля. Если лень изучать, заплатите деньги консультантам, пусть они изучат и вам расскажут. Выслушайте всех, а потом примите свое собственное решение, т.к. советчики – не ответчики. Но выслушать все равно стоит, может, повезет, и попадутся те, кто честно перечислят все плюсы и минусы.
  • 3. Никогда не стройте гостиницу на земле, что вам досталась за долги. Скорее всего, это не лучшая земля для отеля. Для отеля, как известно, местоположение это самый главный фактор успеха, пока не изобретут индивидуальных летательных аппаратов массового использования.
  • 4. Лучше всего это не строить новые номера, а купить существующие. Т.е. вы не увеличите количество номеров на направлении и сохраните баланс.
  • 5. И так понятно, что источники финансирования должны быть железобетонными. Равно как не стоит говорить о том, что все следует несколько раз просчитать заранее. Скажу лишь только, что если вы не уверенны в полном финансировании, но все равно хотите делать отель, то спланируйте поэтапный запуск в эксплуатацию. Это позволит вам начинать отбивать деньги и отрабатывать процессы раньше. Будут, конечно, сложности с дальнейшей стройкой рядом с открытой гостиницей, но вы же и это предусмотрите, я не сомневаюсь.
  • 6. Уделите особое внимание фасаду, дизайну холла и номеров. Для отеля это очень важные моменты, которые приносят больше денег, чем все остальные вложения.

А вообще, стройте! Я тоже мечтаю построить свой отель с Интернетом и авиакассами, несмотря на все «но». Может в нем и познакомимся 🙂

Удачи!

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 You can skip to the end and leave a response. Pinging is currently not allowed.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика