профессиональное продвижение отелей
Header

Практический опыт реконструкции общежития под отель эконом класса.

Декабрь 12th, 2012 | Victor in Блог | Новости компании | Общая информация

Сергей Грин, директор по развитию «Гринмарк девелопмент»

Среди объектов недвижимости, приносящих владельцу постоянный доход, гостиницы всегда выделялись и всегда привлекали особое внимание любого рода инвесторов. Чаще всего, правда, в представлении инвестора при упоминании слова «гостиница» возникал образ красивого, дорогого, изысканного объекта, с количеством звезд чем-больше-тем-лучше, с большим количеством дополнительных услуг, с непременно дорогим и хорошим рестораном и так далее… Соответственно, в таком объекте уже по определению стоимость услуг не может быть низкой.

Часто путешествуя по делам, в поисках очередного места для ночлега я много раз сталкивался с результатами такого подхода. Это когда суммы денег, выделенной предприятием на командировочные расходы и проживание в сутки недостаточно для того, чтобы оплатить даже самый доступный по цене номер в гостинице. И это еще при том, что чаще всего весь багаж дополнительных услуг и затрат, включенных в стоимость гостиничного номера, таким путешественникам как я – просто не нужен! Подавляющему большинству клиентов достаточно минимального набора услуг, приемлемого комфорта, чистоты при минимальной же стоимости.

Приступая к реализации проекта «Экотель» в Киеве в основу была положена концепция «Комфортные номера по доступным ценам», которая в полной мере ориентирована на удовлетворение потребностей именно этой целевой группы клиентов.

Опыт, приобретенный в процессе реконструкции и эксплуатации объекта, на базе которого был создан «Экотель Нивки» будет интересен и полезен как частным лицам, так и компаниям – владельцам уже существующих зданий, заинтересованных в увеличении доходности своих объектов либо планирующих проектирование и строительство подобных отелей эконом-класса с чистого листа. Рассмотрим подробнее некоторые особенности проекта.

1.    Объект в исходном состоянии
Основой для реконструкции стало здание общежития 1963 года постройки, типичная «хрущевка» каких на просторах бывшего союза построено несметное количество. Здание общей площадью 3300 квадратных метров к моменту старта проекта находилось в плачевном состоянии: изношенные коммуникации, обшарпанные стены, выбитые окна и вечно текущая крыша – неизменные спутники таких объектов. Расположено в окружении аналогичных общежитий, в которых во время послевоенного строительства в Киеве размещались рабочие «Киевгорстроя», сформировавшие особую, почти деревенскую атмосферу, перенося в этот район привычный уклад жизни. В отличие от центральных, образцово-показательных столичных улиц, район не блистал красотой и ухоженностью. Такими же изношенными, как и здания были городские коммуникации и инфраструктура. Одним словом – с точки зрения рыночной стоимости тогда это было далеко не самое привлекательное здание.

Оказавшись в частной собственности, до кризиса, грянувшего в 2008 году, здание приносило виртуальное удовлетворение собственнику, наблюдавшему за неуклонным ростом стоимости недвижимости в Киеве. Так же, как в аналогичных случаях поступают многие собственники, помещения в здании были переданы в аренду для проживания в основном все тех же рабочих-строителей, что обеспечивало при относительно небольших затратах такой же относительно небольшой ежемесячный доход на уровне около 100 тыс. гривен.

Идея превратить общежитие в доходный дом, ориентированный на удовлетворение высокого спроса на недорогое краткосрочное проживание командированных в Киев рядовых сотрудников многочисленных предприятий и экономных индивидуальных путешественников и туристических групп возникла в конце 2009 года и был начат эксперимент.

Задача сформулирована таким образом:
•    за минимальный срок увеличить до возможного максимума ежемесячную доходность объекта;
•    не останавливать генерируемый денежный поток, т.е. не закрывать здание на период реконструкции;
•    не привлекать для реконструкции дополнительные инвестиции, т.е. использовать для финансирования работ только средства, поступающие от эксплуатации самого объекта

Накануне грядущего чемпионата по футболу ЕВРО-2012 казалось, что реконструкция здания даст наибольший доход в июне 2012 года. Вопросы «Вы здание к Евро готовите?» на протяжении двух лет звучали неоднократно, хотя, на самом деле, это было не совсем верно.
Не вдаваясь в детали маркетинга и финансового планирования рассмотрим более детально сам процесс проведения работ по превращению «гадкого утенка» в привлекательный отель эконом-класса.
Продолжить чтение…

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 You can skip to the end and leave a response. Pinging is currently not allowed.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика