профессиональное продвижение отелей
Header

Практический опыт реконструкции общежития под отель эконом класса. стр 2

2.    Реконструкция здания
Какие проблемы чаще всего возникают у наиболее типичного отечественного инвестора, ввязавшегося в подобный процесс? Обозначим проблемы и рассмотрим, как с ними справлялись в рассматриваемом проекте.

Проблема №1
В традиционных для многих ситуациях времени на планирование, проектирование и выполнение работ в размеренном режиме, как правило, не остается т.к. все «нужно было еще вчера». К работе приступают немедленно и по наитию, что чаще всего выливается в неконтролируемый процесс изменений и переделок. Многолетняя практика показывает, что в этой ситуации заказчик выполняемых работ тратит лишних (читай: теряет) до 30% общей стоимости выполняемых работ и материалов.

Решение:
К работам по реконструкции приступили немедленно, но на начальном этапе все они касались внешних и внутренних инженерных сетей, которые требовали полной замены. А работы в помещениях общего пользования и в нежилых помещениях выполнять было возможно. Это создавало определенные неудобства долгосрочным арендаторам, но в силу низкой стоимости аренды – жильцы были готовы к этому, а арендодатель не боялся потерять любого из них, поскольку на общем денежном потоке это сказывалось незначительно. Параллельно с первого дня было начато проектирование типового блока, расчет ведомости работ и необходимых материалов. В результате были определены абсолютно точные цифры по каждому наименованию, рассчитан календарный план, который был интересен заказчику и определено техническое задание. В дальнейшем в эти документы постоянно вносились уточнения и корректировки, выполнялась оптимизация, но все это несущественно влияло на общую картину и стоимость. Т.е. процесс проектирования и планирования можно вести одновременно с необходимыми работами, не требующими разработки документации. Это позволяет с одной стороны начать работы моментально и сделать проекты.

Проблема №2
Низкая квалификация исполнителей. Настоящий бич отечественной стройки. Факт, но, к большому сожалению, в основной массе, наши строители давно утратили высокую культуру и образ профессии. Каждый застройщик сталкивается с огромным количеством люмпен-пролетариата, качество труда которого хорошо только на словах и только до начала работы. Следствие этой проблемы – бесконечная смена рабочих и прорабов, что приводит к разрыву цепочек ответственности (один начинал, другой заканчивал), приобретению опыта работы с типовыми техническими решениями каждый раз заново, ошибкам и потерей времени и денег при исправлении этих ошибок.
Решение:
Имея за плечами многолетний опыт проектирования и строительства и в качестве заказчика и в качестве подрядчика, в процессе реконструкции «Экотель Нивки» я сопровождал и обеспечивал решение всех возникающих вопросов самостоятельно. Фактически играл роль и заказчика и генерального подрядчика в одном лице. На протяжении двух лет пришлось поменять 19 подрядчиков разного калибра, из которых считанные единицы можно назвать ответственными и качественными исполнителями.
По пути организации собственной генподрядной организации идут многие собственники объектов недвижимости, готовые обеспечить коллектив постоянным объемом работ и взять на себя ответственность за организацию и ведение строительного или ремонтно-отделочного бизнеса. Что касается финансовой стороны процесса, можно привести пример в цифрах.
Типовой блок из 6 комнат общей площадью 105 квадратных метров в соответствии с поставленным техническим заданием предполагал выполнение комплекса работ по реконструкции в течение 45 календарных дней силами 8 человек. В ценах 2010 года привлеченные подрядчики выдавали предложения по стоимости в диапазоне от 80 до 120 тысяч гривен (от 760 до 1150 гривен в расчете на 1 квадратный метр общей площади, не включая стоимость материалов). Организация и ведение работ в этом объеме самостоятельно позволила достичь показателя 60 тысяч гривен в этот же период (570 гривен в расчете на 1 квадратный метр) что было на 25% меньше самого дешевого предложения внешнего подрядчика.
В других подобных ситуациях хотелось бы рекомендовать:
— самостоятельно или с помощью привлеченного консультанта составить детальный план предполагаемых работ и неукоснительно следовать этому плану, не вносить изменения в перечень выполняемых работ до их окончания по отдельному участку;
— рассчитать и заранее определить бюджет стоимости работ;
— обеспечить контроль за хранением и использованием строительных и отделочных материалов;
— не жалеть денег на руководителя строительных работ с самого начала. Предусмотреть расходы на такого специалиста, внимательно отнестись к выбору этого человека и постараться сохранить его до окончания работ.

Продолжить чтение…

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика